金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法

著者はスーパーアパ・マン経営コンサルタントを名乗る。「実践！金持ち大家塾」の塾長も勤めるコンサルタント

大家さんはサービス業であり、入居者はお客様である。
いままでは、人口も増え続けていたし、建てれば借りてくれる人がいたが、これからはそうはいかない。大家業にめざめて、経営を工夫していく大家さんが金持ち大家さんになれる。

金持ち大家さんになるために
①物件が本来もっている商品価値を取り戻す。
内見者に前の入居者の生活を感じさせないクリーニングと現状回復は絶対に必要。過度なリフォームや過剰な設備は必要ない。

②お客を費用対効果的に集める
管理会社にとっては、あなたの物件が埋まらなくても困らない。とにかくどこかの物件が契約できればいいわけだから。自分の物件をどのように紹介してほしいかはあなたが考え、管理会社に伝えなければならない。営業マンに謝礼をだすのもひとつの方法。

③集めたお客と高確率で契約する
普通の内見現場のシュミレーションが紹介されている。比較して「金持ち大家さん」の内見テクニックが紹介されている。かなりの差がある。
エントランスの整理整頓や、空気の入れ替え、トイレの清掃、スリッパの用意、部屋に用意された物件の設備の説明や家具を置くための採寸ができるようにしたメジャーなど。大家さんがサービス業といいきる本領発揮のテクニック解説。

④1分秒たりとも空き室を出さないようにする
直接入居者に聞いてしまう。
口コミで入居者を募る。退去するひとが新しい入居者を紹介してくれたら敷金をただにするなど
満室になっても募集は続ける。入居待ちの状態をつくりだす

⑤資産を徹底的に稼動させる
敷地内の有効利用方法
時間貸し駐車場、自動販売機、広告スペース、携帯の基地局。これらができるように設計段階から考えておく。

⑥いったん入居した人に住み続けてもらうたの戦略的管理手法を学ぶ
大家業はホテル業と似ている。サービス業の基本はクリンネス＆フレンドリーサービス
金持ち大家さんたちのいろいろな手法の紹介。
掃除をしながら入居者と挨拶でコミュニケーションをとる。相手の名前や家族の名前を覚える。
誕生日にプレゼントをする。何年も住み続けてくれた入居者に壁紙の張替えサービスやハウスクリーニングのサービスをするなど。

管理会社のよしあしの見分け方
①裏づけのない思い込みのアドバイスをする
②自分たちのやりかたに一切口をはさませない
③物件情報をネットワークに開放しない（他の不動産会社できまると儲けが折半になるから）
④レスポンスが悪い
⑤正しい管理報告をしない

大家さんは会社の社長である。空き室だから家賃をさげようではなく
空き室をお金をかけずに満室にするために、空き室を出さないためにあらゆる努力をするべきである。
また家賃から総事業費を算出する方法を覚え、企画段階で不動産会社や建築会社の言いなりにならないようにしよう。

年間家賃総収入×１０＝表面利回り10%の物件の総事業費
年間家賃総収入×１２＝表面利回り12%の物件の総事業費

「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法

• 作者: 浦田 健
• 出版社/メーカー: 日本実業出版社
• 発売日: 2004/12/09
• メディア: 単行本