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不動産投資の嘘 [ビジネス]

著者はCPM(米国不動産経営管理士)とCCIM(米国認定不動産投資顧問)、公認不動産コンサルティングマスター、宅建資格をもち、自身も2007年から資産管理会社を通じて不動産投資を行っている。株式会社ダイムラー・コーポレーションを設立し不動産。資産管理・資産運用の提案や相談に応じている。不動産業界を信頼できる業界に変えるのが目標。

不動産業界に深くかかわる人間と一般投資家の間にある「情報と知識の差」は甚大。サラリーマン大家さんが騙されやすいポイントを解説することで、嘘に惑わされることなく、投資で成功できる。

2016年6月の本。

序章 不動産投資は「嘘」で塗り固められている
騙されている投資家3つの例
〇高年収サラリーマンで融資をうけやすい銀行を使い、個人名義で大型の一棟物件を複数購入した人。個人名義で特定の銀行の融資をうけて限度額まで融資をうけると次になかなか買い進められなくなる。
〇新築木造アパートを相場より高く購入してしまう。土地の価格は適正でも建築費が高くついていることがある。
〇低利回り(キャッシュフローが赤字)の新築アパートを高金利の融資で購入。3年後に借り換えればいいといわれても借り換えが保証されているわけではない。

数年前は安い価格で購入出来て高利回りが得られる好条件の物件があったので金利の高い銀行からフルローンで借りて少々収支計算が甘くても破たんする可能性が少なかったが、今は物件価格が上昇して破たんリスクが高まっている。

不動産投資の目的
1定期的な収入つまりキャッシュフロー
2資本の保護
3資本の増加
4不動産特有の特徴であるレバレッジがかけられる
5所得・税務上の利得、税金対策

一番重要なのはオーナーシップ。不動産投資で○○を実現したいという個人的な思い。
目標を決めたら手法は柔軟に考えるのが重要。だから「○○を買いましょう」といった情報をうけいれるのは思考停止。


不動産投資のながれ
戦略・・・大事なのは融資
購入・・・・種別とエリアをできるだけ分散
運用・・・高稼働をめざす。管理会社を新調に選ぶ。節税や保険の活用
売却・・・次の購入者がローンを組めるか。売却期間は6年くらいもつと波があるのでよいところを選べる。所有する場合も漫然ともたず、常に市場価値を意識する。
再投資・・・買い進めることで資産を増やす。大きく損をしてしまう物件をつかまない。


第1章 融資の嘘「高収益物件ほど融資が下りやすい」は嘘

 不動産投資の仕組みは、属性ー銀行 物件ー銀行 属性ー物件がトライアングルのようなバランスにある。これを理解している業者がよい。

〇属性ー銀行
 法人名義で使える銀行がおおければ規模拡大になる。個人の場合はどの銀行から融資をうけるかが順番が重要。法人にする場合のヒント、法人の住所を自宅外にする。役員報酬をうけとらない。

〇物件ー銀行
 物件から選ぶと融資をつけられる銀行は限られてくるので失敗しやすい。物件種別・地方と都心、新築と中古、構造ごとのメリットデメリットがのっていた。
 
〇属性ー物件
 いろんな物件種別でポートフォリオを組むことがオススメだが、新築区分では投資として合わないケースがほとんどなので注意が必要。節税を考慮した場合も出口までみると合わないことが多い。

銀行が融資を出す基準はそれぞれ違う。
 積算法か収益還元法か。
 耐用年数でローンの期間をみるかどうか。
 借り入れをその銀行だけでみるか、他の銀行も含めるか、住宅ローンも含めるか。
 大切なのは銀行の融資基準を把握して使う順番や使い方を計画すること。

 銀行の種類一覧がのっていた。メガバンク、都市銀行・第一地方銀行、第二地方銀行、信用金庫、政府系金融機関。

 自分にあった銀行を選ぶには、「自分の属性が銀行からどう位置付けられているか」と「いくらの自己資金が必要でいくらまで借りれるか。」直接銀行に確認するのが一番。少なくともホームページなどで複数の銀行をリサーチしよう。

 法人でできるなら法人をすすめていた。不動産業者の「この銀行でないと融資がおりない」は信用しない。物件がうれてしまうからと焦らない。目的は購入ではなく資産を増やすこと。融資をうける順番を間違えると資産をふやせなくなる。

 融資の基準は金利だけではないなど。


第2章 有名投資家の嘘「私のやり方を真似れば大儲けできます!」は嘘
〇その投資法で本当に成功しているのか→講演料や著作で生活しているかも。今の利回りはよくても出口までみるとあわないかも。
〇その投資法は再現性があるのか→交渉術や市況の要因、年収や金融資産、家族構成も違う。その投資家のその時代の方法であることもある。
投資かは嘘をいっていなくても事実をすべて述べていないのはよくあること。

キラーワード
〇不動産投資は不労所得→アメリカでは不動産投資は受動所得またはポートフォリオ所得。決して不労ではない。仕組みをつくればある程度自動化できるが、お金を生み出す自動販売機ではない。不動産は出口で初めて利益が確定する。持ち続けている限り老朽化するので修繕が発生する。出口を迎えた段階で組み替えるのが正しい手法。安定的に収入が入ってくる仕組みとしては投資信託と比較するとよい。

〇私のやり方を真似すれば成功します
何棟もっていてもキャッシュローと残債と資産価値のバランスをみないと本当に成功しているのか判別つかない。成功を見極めるポイントはどのように物件を購入したのか資産がどのぐらい増えたのか。究極売却するまで利益は確定しない。購入と売却を繰り返して結果的にどれだけ儲かったかが大事。成功の着地点は人それぞれなのでやり方は多種多様。有名投資家を自分たちの仲間だと無条件に信じ込むのは危険。

〇サラリーマンをやめてリタイアしました
不動産投資は数ある投資の一つで、物件を所有し続けて絵らえるお金を年金代わりにするような性質のものではない。もっている限りなんらかの労働力を投下しないと家賃は得られない。将来的に安定した収益を得るのが目的でなく、資産の組み換えを前提とする運用が不動産投資。リタイアしてうまくいっている有名投資家は今でも物件の売買を繰り返しながら資産の組み換えを絶えず行っている経営者である。リタイアして悠々自適ではない。めざすのは有能な経営者である。

有名投資家と不動産業者の最大の違いは責任の所在の有無。不動産業者の方が守るべき法律がある分責任があるともいえる。

有名投資家はあくまで投資仲間の一人。参考になることは多いが、そのまま真似しても属性や目標が違うので現実的に真似できない可能性が高い。


第3章 不動産業者の嘘「業者の”この物件は利回りが良いのでお薦めです”」は嘘
 新築アパートの利回りは満室入居の場合であることに注意。まだだれも住んでいないのだから。悪質だと家賃を高めにして利回りをあげているところもある。

 地方の中古一棟物件では高利回りにみえて修繕費やランニングコストが高いもの。積算評価が高いなら固都税が高く、エレベータがあれば点検設備がいる、それらのコストを差し引いたNOI(営業純利益)で計算した利回りFCRが真実の利回り。通常示されるのは満室になった場合の表面利回り。

 不動産業界では重大な瑕疵をいわないと法を犯すことになるが、使える金融機関や法人で融資するなどのことは知らないだけかもしれないが、真実はいわないことが多い。

 新築区分マンションは節税している部分を考慮してもトータルとして不動産投資としてなりたたない方が多い。税金が戻ってきただけで、最終的には物件の値下がりで損をするケースが多い。

 収支シュミレーションで30年間家賃が下がらないなんているのは考えられない。そのような提案があったら注意。

 高利回りでも支出がおおければ赤字、固都税や不動産取得税などを考慮しないと赤字になることもある。高利回りといわれたらランニングコストを見極めよう。

 区分マンションでは高額な管理費・修繕費・積立費がかかることがあるリゾートマンションなどは特に高い。ランニングコストは区分マンションでは特に重要。

 RC構造の場合ランニングコストが高いのはエレベータ。貸家や新築木造アパートは費用がかからない。

実際に指標を使って、

不動産投資の指標BTCF(Before Tax Cash Flow)税引き前のキャッシュフローを出す方法。
著者自身の投資経験。資産規模よりお金が増えたか重視でやっているとのこと。


第4章 立地の嘘「都心・駅近なら必ずもうかる」は嘘
 多くの間違いは物件探しから入ること。不動産投資は事業だから融資戦略が大事。
ネットで探すと地域が限られ融資可能な銀行は絞られてしまう。

 エリア選定で重要なのは「賃貸の需要と供給があっているか」郊外でも周囲にアパートがなく満室なところもある。大学や大企業の工場などは移転の可能性があったり供給過剰だったりする。思い込みで物件を購入するのは危険。

 自主管理でなければ自分が知っている土地にこだわらなくてもいいと思う。

など。

市場分析の方法
 物件の特徴を判断する 資産を知る
 近隣との地域市場の分析 競合物件を知る
 競争上の優位性の判断 位置づけの評価
 家賃設定を行う 価格戦略の導入

著者の会社で行っているエリア分析の解説。「都市データパック」やウィスキー、ホームズオーナー向けサイトなどの使い方解説。

 不動産投資は利ザヤで稼ぐビジネス。低い金利で借りて高い金利で貸せばよい。それがなりたてば物件はなんでもよい。今の市況でいかに有利にすすめていくかが大事。

嘘のイールドギャップと正しいイールドギャップの解説。
K%(ローン定数)=支払い額(ローン年数と金利で決まる)÷借り入れ額
を使う。

 投資判断はスナップショット(FCRとK% )でみる。ビデオでは金利が低いか高いかで出口の残債がかわるので両方を把握する必要がある。

K%とFCRを比較することでレバレッジ効果が働いているか判断できる。
 K%よりFCRの数値が大きいときはレバレッジが効いているので他人から資本を借りるほどCCR(自己資本比率)がよくなる。
 レバレッジが効いていないときは自己資本をなるべく入れることで目標の数値があうようになる。

レバレッジのメリット
 融資がなければ不可能が投資が行える
 より高額物件を購入できる
 自己資金をその他の投資に仕える
 自己資本で他の投資を行ってリスクヘッジ
 資金調達コストより高い収益を生み出す正のレバレッジでCCRを上げれる

デメリット
 借入金額が多いほど金利変動などの経済リスクが上がる
 人によっては心理的負担がある
 借入金が増えるとキャッシュフローが減る


第5章 賃貸経営の嘘「大手の管理会社に任せれば安心」は嘘
 管理会社の目標とオーナーの目標は違う。管理会社は入居率をあげるため家賃はどうでもいい。リフォームも費用対効果を計算してのものではない。リフォームは資本改善なのでそれによってどの程度収入がUPするのか出口までシュミレーションして判断することが大事。
 費用対効果が高いのは既存顧客へのサービス。アンケートで直接きいて改善するのがよい。入居率をあげるのは家賃を下げるリフォームするの他にペット可や外国人可などいろいろある。

著者の会社では管理会社のマネジメントまでしているそうで、客付けと管理をわけて依頼することもあるそうだ。オーナーの立場だと交渉しにくいこともいえるそうだ。

 自主管理より投資家としてのスキルをあげる方がいい。
 
 建設会社にそのまま管理をまかせるとかより自分で選定する方がいい。オーナーの資産を守るという考えの管理会社は少ない。火災保険でまかなえるかどうかなど、きちんと提案してくれるところは少ない。オーナーが知識をつけるかコンサルタントを使うしかない。

 建物メンテナンス。予防、矯正、繰り延べ。予防メンテはトラブルが起こりにくく安いときに購入できるなど割安でよい。

 良心的でよい工事をするリフォーム業者に予防メンテを頼むのが一番よい。そういった工務店は仕事がたくさんあるので、急な工事はひきうけてくれないものだ。

など。


第6章 出口戦略の嘘「2020東京五輪まで土地価格は上がり続ける」は嘘
 東京オリンピックはあくまで経済に連動する一つの要素。物件が高騰しているのは融資条件が緩和されているから買いたい人が多いためと思う。不動産相場は景気に少し遅れて緩やかに変動するもの。大事なのは融資がつきやすいかどうか。

 不動産は出口で利益が確定するのに、買えば不労所得がはいると思っている人が多く危険。不動産は出口をみて短い間に利益確定するほうがリスクは少ない。現状ではレバレッジが効かせやすく他人資本で資産をつくりやすい状況。不動産投資である程度キャッシュができたらファンドなどで年間7~9%程度で運用するのが好ましい。

 不動産投資の収益シュミレーション。自己資本と他人資本の場合。運用益がマイナスの場合でもトータル資産が増える場合などが示され、出口までの戦略で利益をだす解説がされていた。出口で購入できる人がいるかが重要。

 売り時は購入時の条件による。投資家自身がCCRやIRRをみて判断すべき。結果として試算が増えるなら売り時といえる。

 不動産は買った時点で大抵のことは決まってしまう。海外に比べると日本人の不動産知識は低い。買ってずっと不労所得が入ってくるというのは不動産投資ではない。安定度なら海外のファンドの方が有効だが、それをやるにはある程度キャッシュが必要。不動産投資は時間がかかるので利益確定して違うところまでお金をだすところまでいっている人は少ない。

など。


第7章 法人化の嘘「”5棟10室”になってから法人化しなさい」は嘘
 個人の青色申告で事業的規模になるのが5棟10室からだが、著者は1棟めから法人化をすすめていた。個人は譲渡時の税率が短期と長期で変わるが法人はかわらない。不動産所得が合算されて所得税の累進課税が上がる。そして節税方法がほとんどない。法人はさまざまな節税が使える(役員報酬で家族に所得分散、退職金や生命保険)。赤字も9年間繰り越せる。利益がでても調整できる。

法人名義でよい銀行は限られるが審査自体は個人と一緒。個人で融資枠を使いきると法人になれないかも。特定の銀行にこだわらないなら選択肢はむしろ増える。個人の管理会社なら黒字の履歴がなくても融資はうけれる。

 法人化で大切なのは事業規模でなく、その投資家の年収。それからどれだけ買い進めたいのか。最初から法人なら個人のような頭うちはない。法人のデメリットはコストがかかることだが、所得税の高い年収1000万円以上なら個人で買うメリットはまったくないと思う。法人税は下がる傾向だが、所得税はあがる傾向である。

法人の作り方、管理方式、経費、融資枠などを解説。


第8章 税金対策の嘘「不動産投資で節税できる」は嘘
 新築区分マンションで節税しても、通算でみると損をしているケースが大半。最悪債務超過で融資をうけれなくなることも。最終的には築古の区分マンションが残りニーズがあるか疑問。新築区分マンションの投資法は最初から投資用を買うか、タワーマンションやファミリータイプでタイミングよく売り抜けるか立地のよいマンションで最終的にプラスがなるかだが、一握り。

 個人で節税したいならふるさと納税がよい。ちなみに法人でふるさと納税できる。

法人の節税対策やポイント解説。
 法人なら最初から税理士をつけたほうがいい。自分で勉強するくらいなら投資の勉強をしよう。法律も変わるので素人がついていくのは容易ではない。不動産に特化した税理士を選ぶとよい。


第9章 海外不動産の嘘「海外は国内と比べて人口減少の影響をうけにくい」は嘘
 人口減少する日本より海外の方が不動産投資に向いているといわれるが、海外でも政策により少子高齢化がおこる中国などもある。日本でも移民がきて人口は増えるかも。
 国によっては土地を外国人が持てないとか、国民ですらもてないとかカントリーリスクがある。日本は不動産が買いやすい国で外国人投資家が日本不動産を買っているくらいだ。
 海外投資では銀行融資がつきにくく、ついても金利が高いのでレバレッジがきかない。やるならキャッシュ。先進国不動産では透明性が高く日本のような歪みがないので高利回りはないしアメリカなら州ごとに法律が違い信頼できる業者やシュミレーションが必要。途上国では日本のような客付け会社や管理会社がないことを理解していない。そういった購入後の賃貸経営まで考えないで、単純に値上がりを期待して買っている人が多い。日本のように引き落とし日をしらせてこなかったり、また為替リスクがある。
 海外投資は日本円だけの資産リスクを避ける意味があるが不動産より海外のオフショアファンドをすすめていた。ドルコスト平均法で積み立てて、複利の力で利益を生む。


第10章 嘘を見抜いた投資家がさらに資産を築くための戦略
投資の基本FIRE
Fファイナンス金融商品
Iインシュア 保険
RE リアルエステート 不動産
投資家が成功するためにはこの3つをみることが大事。
投資をするのは投入した金額以上に収入を得られる可能性があるから。

投資選びのポイント
 換金性
 市場性
 レバレッジ
 管理
 税金
 収益率
 リスク

代表的な投資の比較を特性ごとに1~5で評価した一覧表があった。

今は金融機関が融資に積極的でレバレッジをきかせた不動産投資をはじめやすい。物件価格は高騰しているが銀行金利は低く、個人には設けるチャンスがある。
出口をみながら日本の不動産投資で一気に資産形成してその資産を海外ファンドで運用する選択肢がある。ポートフォリオで複数の投資を行い、運用しながらまた日本の不動産をつづけるのもよい。不動産投資は常に利益を確定する出口をみながらの運用でなくてはならない。家賃による安定収入にこだわらない方が賢明。なにか一つの投資先にこだわるのはリスクが高い。日本は人口が減る。持ち続けるリスクは常につきまとる。

リスクの定義
 利回りのばらつきに影響を与える出来事や状況
 実際の利回りが期待される利回りと異なる度合い

リスクとは期待どおりにいかないこと。リスク分析ではリスクの潜在的な要因を検討して、その重要性と他の利回りに影響をあたえるものとの関係を分析する。
リスクの中にはほかに転嫁できるものがある、自然災害リスクと保険。
一つの投資に影響を与える経済的出来事は他の投資に影響をあたえないかもしれない。そういったことを考えてポートフォリオのなかで複数の投資をもつことで多様化できる。
残ったリスクはリスクに見合った利回りが期待できないといけないという意味で値段がつく。投資かはリスクを負うからリスク・プレミアムを期待する。不動産はミドルリスク・ミドルリターン。
不動産は不完全で不安定なもの。

不動産投資のながれ
戦略・・・大事なのは融資
購入・・・・種別とエリアをできるだけ分散
運用・・・高稼働をめざす。管理会社を新調に選ぶ。節税や保険の活用
売却・・・次の購入者がローンを組めるか。売却期間は6年くらいもつと波があるのでよいところを選べる。所有する場合も漫然ともたず、常に市場価値を意識する。
再投資・・・買い進めることで資産を増やす。大きく損をしてしまう物件をつかまない。

知っておきたい不動産の指標、用語とその意味、計算式を解説。


不動産投資の嘘

不動産投資の嘘

  • 作者: 大村 昌慶
  • 出版社/メーカー: 幻冬舎
  • 発売日: 2016/06/30
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)



タグ:大村 昌慶
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