ちょっと待った!! 大家さん! 不動産投資では賢い節税がたんまりお金を残す秘訣です!! ~今すぐ知っておきたい《アパマン経営の税金》のツボ59~ [ビジネス]
2013年の本なので、解説されている制度ですでに終わっているものもあるが、収益不動産投資専門の税理士さんなので、銀行融資、購入、節税、売却、リフォームなどかなり詳しく解説されていた。また、税率は変更があることがあるので、最新の情報を確認してね。
税金の知識がないと大家さんは損をする。税理士は正しい申告をしてくれるのが基本なので大家さんが正しい税務知識をもつことが必要。知らない人が損をするのが税金の世界。
第1章 節税戦略
やたらと節税して赤字経営にしていると銀行からの融資がおりにくくなる。目標で節税戦略はちがってくる。
節税のポイント
・必要経費にならない支出の削減
・必要経費にできるものをしっかり計上
・お金がでていかない必要経費をつくる
お金がでていかない必要経費
・家族に給与を払って必要経費として計上
・青色申告をして特別控除をうける
・青色申告をして赤字をくりこす
。
税金の額は 収入ー必要経費 ＝ 所得 所得から所得控除をひいた「課税所得」に税率をかけて税金がきまる。所得控除は、住宅ローン控除など。
所得は10種類あってほかの種類の所得と合計できる総合課税方式と、単体で税率がきまる分離課税方式がある
サラリーマン大家さんでは給与所得と不動産所得は両方総合課税なので合計できる。
不動産購入から売却までに発生する税金
・購入するとき・一度だけ納税
印紙税
登録免許税
不動産取得税
固定資産税清算金
不動産を経営している間
・毎年納税
固定資産税
・所得があれば納税
＜個人＞所得税 住民税 個人事業税
＜法人＞法人税 法人住民税 法人事業税
手放すとき
・譲渡益が出た場合に納税
＜個人＞所得税 住民税
＜法人＞法人税 法人住民税 法人事業税
・贈与・相続したときに納税
贈与税
相続税
☆購入時の税金
印紙税は1通を原本、もう1通をコピーで契約書を作成すると原本だけですむ、売主と交渉する。そのときは原本をどちらがもつか契約書に書いて、そのとおり保管する。契約書の内容が履行されなかったとき、解除にも印紙が必要になる。
登録免許税は国税。
売買契約を交わしたら「所有者移転登記」を行う。土地、建物それぞれの固定資産税評価額の2%。
借り入れで不動産を購入する場合「抵当権の設定登記」を行う。借入金の0.4%
不動産取得税は都道府県税
契約と登記が完了すると納税通知書が送られてくる。目安は取得後３～６か月、納付は1か月以内が多い。土地は固定資産税評価額の半分の3%、建物は固定資産税評価額の3%
固定資産税・都市計画税（市町村税）
固都税（ことぜい）ともよばれる。その年の1月1日に不動産を所有している人が払うが、持ち主が変わった場合交渉で費用負担を調整する。関東は1月1日方式、関西は4月1日方式が慣例だが、はっきりと決まってはいない。評価額は4月1日発表なので１～３月に売買契約するときは前年の評価額を使い、再計算しないことを取り決める。
☆節税のメインは不動産経営時に納める税金。
個人の場合は黒字がでたら所得税・住民税・個人事業税を納める。サラリーマンは給与所得と合計する。住民税＝所得割＋均等割り。所得割は所得税に税率をかけるが均等割りは定額で課税される。個人事業税は不動産賃貸業がある程度の規模になったらかかる。東京都ならアパート・マンションで10室以上、戸建てで10棟以上。
所得税の所得控除の基礎控除は38万円、住民税の所得割の基礎控除は33万円、個人事業税の事業主控除は290万円。ただし開業日からの按分となるので最初の年は満額使えない場合がある。個人事業税の納付は8月31日と11月30日。納付書が送られてくる。
法人の場合は不動産収入から経費を引いた不動産所得に法人税がかかる。法人住民税は法人税に応じた課税と均等割りがある。均等割りは利益がでていなくても払う。規模に関係なく法人事業税を払う。
100%居住用に貸し付けている場合は消費税はかからない。
事務所・店舗・駐車場として貸していると消費税がかかる。
☆不動産売却時の税金
物件購入時とほぼ同じ諸経費（印紙・登録免許税・司法書士手数料・仲介手数料）がかかる。
個人なら所得税・住民税、法人なら法人税・法人住民税。法人の場合は法人としての活動すべての損益でみるので物件売却で利益がでても税金は払わないことがある。
贈与の場合評価額-110万円に応じて譲与税、相続の場合は他の財産も含めての評価額から相続人分の基礎控除をひいて相続税がかかる。ちなみに不動産が節税対策になるというのは現金などより評価額が下がるから。特に賃貸にしていると評価額が下がる。
贈与や相続で所有権が移転した場合登記費用が必要。
贈与なら不動産取得税が必要。
大家さんのつけるべき帳簿。会計ソフトで作ろう
・現金出納帳
・預金出納長
・経費帳
・仕訳帳
・総勘定元帳
これも用意したほうがいい
・家賃入金管理台帳
・固定資産税台帳
勘定科目は決まりはないが、一度きめたら同じ勘定科目を使うこと。
不動産経営で使用する勘定項目（個人事業主用）の例があった。
第2章 必要経費
所得＝収入ー必要経費
必要経費が増えれば税金はへるが、減らしすぎて融資が受けれない！ってことがないように。
必要経費になるもの
・租税公課のなかで必要経費になるのは、印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・個人事業税・法人事業税・利子税・自動車税。ならないのもは、所得税・住民税・法人税・法人住民税・延滞税・加算税
・借入金の返済は「支払い利息」が経費。借り入れが開業前の場合開業前の支払い利息は建物の取得価額に含めて減価償却。開業後からは支払い利息を経費にする。
・入居者へのプレゼント（金券は税務調査される可能性あり）受領証や明細表をきちんと管理すること。また在庫が資産とされることがある。
・店子付けのために支払った「仲介手数料」と「広告料」
・管理会社に支払う「管理費」
・エレベータの点検保守や消防の点検保守など「建物を維持するための費用」
領収書をきちんと保管
・法人の場合は手付金や違約金も必要経費
・書籍やセミナーの費用は不動産賃貸収入に関係あるかないかで認められないものがある。宅地建物取引主任の資格取得など、個人帰属するスキルは認められない。
空き家対策や不動産投資セミナーなどは研修費として経費にできる、懇親会や二次会参加費も経費
法人の場合経営者としてのセミナーも対象となるので範囲は広いが、やはり個人のスキルになるものはダメ。
・コンサルティング料も経費、銀行引き落としのときの契約書や会則をとっておくとよい。
・所有物件の確認や新規購入物件の現地確認の移動費などの交通費・宿泊費は経費。セミナーのための宿泊・交通費も経費。領収書のない場合は「旅費精算書」をつくっておく。
・車の場合高速代、駐車場代は経費、ガソリン代は合理的基準で按分する。法人名義の車ならすべて経費にできる。
・従業員の50%以上が参加した旅行は慰安旅行で「福利厚生費」で経費。証拠の写真などを残しておく。国内4泊、一人1泊２～３万円くらいまでなら認められやすい。旅行にいかなかった従業員に相当額を払うと給与になるので注意。
・マイカーの費用はガソリン・オイル代から車検費用や税金まで不動産賃貸業では認められやすいが、按分処理が必要なのと、勘定科目で一貫してつけること。交通違反の罰金は経費にならないがレッカー移動代やレッカー後の保管代金は経費にできる。
・交際費はだれと食べたかがポイント領収書に誰と食べたか記入するとよい。
法人の交際費は資本金に応じて上限がきめられている。
・不動産購入前の請求書・納品書・領収書はとっておいて開業費にできる。感熱紙は劣化するので半分におりまげ太陽の光にあてないなど注意が必要。領収書がないネット注文などの場合は支払いの証拠書類をプリントアウト。クレジット明細とクレジットカードの領収書を補完。代引きの領収書、銀行振り込みでネットバンクなら振込画面を印刷。引き落とし会費などは会則などを保管。
・開業前の活動で経費にできるのは２～３年前までくらい。その間の自宅の光熱費や固定電話代・インターネット代金・携帯電話代金なども按分すれば経費にできる。セミナーや不動産会社への手土産なども。
・税務庁舎で否認されにくい必要経費の按分は事業用を１０～２０％にすること。
第3章 法人化
個人の課税所得が2600万円以上だと税率が法人の実効税率33%くらいをこえてくるので法人化の目安になる。法人化にはメリットだけでなくデメリットもあるので個人によって判断が違う。
☆法人化のメリット
・経費が認められる範囲が広い。典型が生命保険。ただし生命保険を必要経費とするとき代表取締より先に奥さんにかけたりすると節税目的だと税務署に解釈されることがあるので注意。
・役員報酬を使った節税ができる。退職金も必要経費にできる。役員報酬は期の途中で変更すると変更分は損金にできないので注意。利益がでそうなとき役員報酬で調整できないようにするため。大規模修繕などで減らすのは認められることもある。あまりに高額は認められないこともある。また予定より利益が少なく役員報酬が払えないと未払いということになるので注意。
・小規模企業共済で掛け金を全額所得控除できる。資金不足のときは借り入れもできる。事業をやめたときや満65歳になったときに退職金として受け取れる。
・旅費規程をしっかり決めると日当の全額が必要経費になる。個人では実費。顧問税理士に頼んで作ってもらおう。日当に法律の規定はない、社長なら２～３万円、役員１～２万円、いっぱん従業員５０００～1万円が相場。出張旅費精算所をつくる義務がる。税務調査がはいると必ずカラ出張がしらべられるので領収書はきちんと残す。
・売却損がでた場合、個人は分離課税で損して終わりだが、法人は損金に計上して利益を減らせる。自宅を社宅にすると賃料の50%程度が会社の経費になる。
☆法人化のデメリット
・損金不算入。交際費の10%を経費とみとめないなど。法人は個人と違い行った行為すべてを帳簿に漬ける必要があるので、最悪利益がなくても交際費の10%が残って利益があるということになる。
・会社の維持には費用と手間がかかる。法人住民税の均等割りは利益がでていなくても払う。定義の認証や法務局への登記など手間がかかる、依頼すると費用がかかる。登録免許税は最低15万円。屋号や事業目的変更でも登録が必要。事業をやめるときは清算が必要。税務署の目が厳しくなる。
・法人の確定申告の期間は個人より2週間短い。税務処理がややこしく作業も大変
・法人の方が融資ハードルがあがる。利益のない法人には銀行はお金を貸さない（個人なら個人の所得がある）
法人でメリットがあるのは事業規模が大きくなってから。個人の事業の所得が2600万円を超えた翌年か銀行からの融資があるという内諾ができてから。税理士と計画をたてよう。
☆個人から法人への物件移転は要注意。税務署の注目ポイントだから。
個人の物件を法人に移すとき、売却物件となり手数料がかかる。だいたい物件価格の5%
不当に安いのは追徴課税される可能性があるので、必ず時価で売買する。
不動産の価格は国土交通省の「地価公示価格」、都道府県の「地価調査価格」、相続税のため国税庁がだす「相続路線価」。市町村が固定資産税のために算定する「固定資産税評価額」がある。
固定資産税評価額は時価の70%、路線価は80%相当で計算されている。
時価の判断として使われる「不動産鑑定評価」は「原価法」「収益還元法」「取引事例非核法」を使って判定する。国家資格「不動産鑑定士」が行う。
親戚や同族間の売買では時価を使う。
法人へ売却した物件は最低6か月、できれば1年売却を控える。第三者へ売却した価格が時価だと指摘され、追徴課税の可能性があるから。
銀行が抵当権を設定していても所有者が変わるだけなら勝手にできるが、後日第三者に売却するとき所有権で違うと銀行でわかると権利関係が確認できず抵当権解除ができない場合があるので、銀行にはきちんと伝える。そのとき法人に融資しない銀行では承諾してもらえないことがある。
法人のお金を勝手に使うと業務上横領。法人との間でお金を貸し借りすることはできる。個人から法人に貸し付ける場合金利はあってもなくてもよい。金利をとるときは同族間取引で設定に注意が必要。やりとりは銀行経由で振り込みの証拠をのこす。法人から個人へ貸し付ける場合は金利を必ずとり返済期限もきめる。そうでないと賞与とみなされてしまう。
管理会社方式
法人に管理委託して節税する。法人に管理の実態がないと寄付とみなされる。管理料が明らかに高額なら否認される。認められるのはせいぜい家賃の10%。
サブリース方式は物件全部を法人に貸し付け、法人が入居者にまた貸しする。空き室リスクは法人がおうのでサブリースの相場は家賃の20%前後になる。相場より明らかに安い金額で一括貸しをすると否認されるので注意。
第4章 減価償却
減価償却・・・すでに払ったお金を一括ではなく数年間にわたって順次経費化していくもの。何年で償却するかは耐用年数として定められている。普通車6年など。取得評価額が10万円未満だと一括経費。植物や動物の耐用年数もある。
償却方法には定額法と定率法がある。
個人事業は償却が強制され原則定額法。
法人は償却は任意で原則として定率法。
建物の償却方法は必ず定額法。月数按分
土地建物の按分
土地には消費税がかからない。売買契約書に全体の値段しかない場合は消費税から建物部分も求められる。
固定資産税評価証明書の土地・建物の金額の比率をあてはめる。
建物比率を高くすると償却費が大きくなり節税になる、しかし売却するとき利益が大きくなって譲渡所得が多くなる。
中古品の法定耐用年数を上手に利用すると節税になる。4年落ちのベンツが一番節税になる理由がこれ。
建物は躯体部分と付帯設備にわけられ付帯設備の減価償却は15年。個人事業者は届け出れば定率法で付帯設備が償却できる。注意点、中古だと簡単にわけられない。不動産鑑定士などきっちりした根拠がない按分は危険。
特別償却、割増償却はお得なので上手に使う。使えるのは租税特別措置法できめられている。変わることがあるので確認する。特別償却に太陽光発電の事例がのっていたがすでに終わっている。割増償却に高齢者向け優良住宅がのっていたが終わっている。
少額減価償却資産制度で30万が一括経費。すでに終わっている。
一括償却資産制度で10万円以上の資産を必要経費。累計150万円以上の償却資産になったときは固定資産税が免除されなくなるので使うとよい。
リフォームで節税。
リフォームで現状回復すると修繕費として一度に経費に。
使用期間を延長したり、価値を増加させるようなリフォームは資本的支出として減価償却。
基準は20万円以下なら修繕費と判断。それ以上は内容で判断。
今あるものが壊れたからもっといいものにした場合。同等のもので用意した分の見積り額を修繕費、それ以上を資産計上する方法もある。
一括でデザイン料は払った場合、それぞれの工事にふりわけて合計をだす。
新築マンションの定期修繕は過去の実績がないので他社の実績が参考になる。
説明資料が必要。修理・改良の記録は税務調査用にとっておく。
用途変更は資本的支出になるのが一般的。
法定耐用年数を経過していても補修費用を修繕費にするのは問題ないし、資本的支出も問題ない。
機能復旧保証金（電波障害・日照妨害・騒音）で資産を取得した場合、支出を修繕費、支払われt保証金を収入として処理する。
建物取得価格の10%を超える支出については資本的支出か修繕費か判定する必要がある。
区分所有の修繕積立金は必要経費になる。
第5章 確定申告
年間20万円以上の不動産所得がある場合は確定申告は必須。ばれると何年たっていてもつ超課税され、延滞税をとられる。確定申告していないと次の融資はおりない。
白色申告でも記帳の義務はあり、推計課税といって実際の利益と無関係に課税される可能性がある。
青色申告のメリット
・青色申告特別控除が使える。事業的規模で複式簿記を使うと65万円。それ以外は10万円。
・家族に給与を支払うことができる。青色事業者専従者給与。
・赤字を3年間繰り越せる（法人は9年間）
・減価償却制度の各種特例が使える
青色申告は事前申請が必要。個人事業主は開業から2か月以内。法人は設立後3か月以内。
事業的規模は5棟10室。あとでばれると指摘され、延滞税や追徴課税の可能性ある。
個人に所得税がかからない103万円以内で家族に給与をだすと、不動産の利益が減り、家計に入るお金が増える。ただし共有名義にはいっている妻を従業員にするのは無理がある。
青色事業専従者の条件
・事業主と生計を一にしていること
・その年の12月31日時点で15歳以上であること
・その年を通じて6か月超、その仕事にもっぱら従事していること。
社会通念上相当対価なら問題ない。過大な給与と判断されると必要経費と認められず贈与とみなされる。
毎月定額にする。
確定申告までの流れ
・決算修正手続き
前年12カ月の会計帳簿を見直し、間違った処理を修整
建物や付帯設備の資産の減価償却を計算して計上
前回申告時の前受賃料があれば当年分の収入として正しく計上されるよう修整
未賃料収入があれば、当年分の収入として計上さえるように修整
前払いの火災保険料。地震保険料を当年分相当額を計上
12月請求である必要経費を計上。当年の必要経費にならないものを除外
必要書類解説。
賃借対照表は、気温事業の資産と負債を見直す。
資産 事業用現金 事業用通帳 収益物件の土地および建物その他固定資産、前払いの保険料、未収の賃貸料
負債 前受の賃貸料、借入金、預かり敷金
確定申告の期限に間に合わないと加算税がかかる可能性がある。
書類をだして終わりではない。間違いに気が付いたらなるべく早く修整する。
もし、税金が少なかった裸、税務署の指摘をうけてからだと過少申告加算税がかかる。事実を隠したり、所得を隠すと加えて重加算税がかかる。起訴される可能性がある。更に延滞税がかかる。
税金を納めすぎていたら「更正の請求」をして申告から5年以内なら返してもらえる。
納税額が大きい人は金融機関の「納税準備預金」を利用してためておくと利率も高く、非課税でおすすめ、ただし引き出しは原則納税のときのみ。
第6章 税務調査
大家さんに関係する税務署の部署は個人課税部門、法人課税部門、資産課税部門、調査は強制ではないが暗黙の了解で義務のようなもの。
調査は3年に一度といわれているがケースバイケース。大家業は調査に入られにくいといわれている。過去の実績などからリスアップされる可能性がある。大家さんに調査が入るのは収益物件を法人と個人の間で売買しているのが複数ある場合。
基本的に総勘定元帳と仕訳帳を調べられる。大家業では修繕費をチェックされて資本的支出がないかみられる。管理費や管理会社との契約書も見られる。売買契約書の提示と印紙、歳建物の按分方法を確認される。按分につっこまれたら「相対取引」を主張。
税務調査は机上で行われrの出、怪しいと思われることがあれば青色決算書のコメント欄に本年中における特殊事情として書いておくとよい。いつもより修繕費が多い理由など。嘘はいけない。
税理士と顧問契約していれば書面添付制度がつかえる。これがあると調査はまず税理士のところにヒアリングに行く。あくまで正確な記帳と税理士との信頼関係によるもの。
調査官にわからないことや不明なことを聞かれたら余計なことは言わないのが鉄則。「きちんと思い出します。後で回答していいですか」としのぎ、顧問税理士と打ち合わせしてから答える。ただし「税理士さんにすべてまかせています」という対応は心証を悪くするのでさけたほうがいい。逆に調査官の態度が横柄だったり強引なら抗議してもよい。
第7章 消費税
駐車場やテナントがあるとかかる。居住用には消費税はかからない。
課税売上が1000万円を超えると赤字・黒字関係なく消費税の課税事業者になり、「消費税課税事業者届出書」をだす。実際の申告・納税は2年後。申告期限は法人は事業年度終了の2か月以内。個人はその年の3月31日まで。
申告方法は原則課税（賃貸収入にかかる消費税ー賃貸業における経費にかかった消費税を納める）と、簡易課税（賃貸収入にかかる消費税×50%を納税）どちらかを選ぶ。簡易課税を選べるのは2年前の課税売上高5000万円以下。
原則課税の場合は消費税のかかる経費と掛からない経費にわけて計算する必要がある。
消費税のかかる経費、水道光熱費、修繕費、広告費、支払い手数料
消費税のかからない経費 租税公課、減価償却費、給与、借入金の支払い利息、保険料
消費税還付
仕入れた商品が売れ残った場合など支払った消費税の分が返してもらえる制度。大家さんでの例をあげて解説していたが、税理士でも慎重にやらないと間違うことろなので顧問税理士と相談して慎重に行うべきとしていた。
平成26年の消費税8%アップの話題。消費税の納税義務が2年前の判定＋その年の前半6か月の課税売上1000万円を超えたかで判定されるようになった。大家さんの場合は売却する時期に注意する必要がある。給与の支給額が1000万円を超えている場合も納税義務者となる。
建設の契約の日付と引き渡し日によって消費税がかわるので注意。
税金の知識がないと大家さんは損をする。税理士は正しい申告をしてくれるのが基本なので大家さんが正しい税務知識をもつことが必要。知らない人が損をするのが税金の世界。
第1章 節税戦略
やたらと節税して赤字経営にしていると銀行からの融資がおりにくくなる。目標で節税戦略はちがってくる。
節税のポイント
・必要経費にならない支出の削減
・必要経費にできるものをしっかり計上
・お金がでていかない必要経費をつくる
お金がでていかない必要経費
・家族に給与を払って必要経費として計上
・青色申告をして特別控除をうける
・青色申告をして赤字をくりこす
。
税金の額は 収入ー必要経費 ＝ 所得 所得から所得控除をひいた「課税所得」に税率をかけて税金がきまる。所得控除は、住宅ローン控除など。
所得は10種類あってほかの種類の所得と合計できる総合課税方式と、単体で税率がきまる分離課税方式がある
サラリーマン大家さんでは給与所得と不動産所得は両方総合課税なので合計できる。
不動産購入から売却までに発生する税金
・購入するとき・一度だけ納税
印紙税
登録免許税
不動産取得税
固定資産税清算金
不動産を経営している間
・毎年納税
固定資産税
・所得があれば納税
＜個人＞所得税 住民税 個人事業税
＜法人＞法人税 法人住民税 法人事業税
手放すとき
・譲渡益が出た場合に納税
＜個人＞所得税 住民税
＜法人＞法人税 法人住民税 法人事業税
・贈与・相続したときに納税
贈与税
相続税
☆購入時の税金
印紙税は1通を原本、もう1通をコピーで契約書を作成すると原本だけですむ、売主と交渉する。そのときは原本をどちらがもつか契約書に書いて、そのとおり保管する。契約書の内容が履行されなかったとき、解除にも印紙が必要になる。
登録免許税は国税。
売買契約を交わしたら「所有者移転登記」を行う。土地、建物それぞれの固定資産税評価額の2%。
借り入れで不動産を購入する場合「抵当権の設定登記」を行う。借入金の0.4%
不動産取得税は都道府県税
契約と登記が完了すると納税通知書が送られてくる。目安は取得後３～６か月、納付は1か月以内が多い。土地は固定資産税評価額の半分の3%、建物は固定資産税評価額の3%
固定資産税・都市計画税（市町村税）
固都税（ことぜい）ともよばれる。その年の1月1日に不動産を所有している人が払うが、持ち主が変わった場合交渉で費用負担を調整する。関東は1月1日方式、関西は4月1日方式が慣例だが、はっきりと決まってはいない。評価額は4月1日発表なので１～３月に売買契約するときは前年の評価額を使い、再計算しないことを取り決める。
☆節税のメインは不動産経営時に納める税金。
個人の場合は黒字がでたら所得税・住民税・個人事業税を納める。サラリーマンは給与所得と合計する。住民税＝所得割＋均等割り。所得割は所得税に税率をかけるが均等割りは定額で課税される。個人事業税は不動産賃貸業がある程度の規模になったらかかる。東京都ならアパート・マンションで10室以上、戸建てで10棟以上。
所得税の所得控除の基礎控除は38万円、住民税の所得割の基礎控除は33万円、個人事業税の事業主控除は290万円。ただし開業日からの按分となるので最初の年は満額使えない場合がある。個人事業税の納付は8月31日と11月30日。納付書が送られてくる。
法人の場合は不動産収入から経費を引いた不動産所得に法人税がかかる。法人住民税は法人税に応じた課税と均等割りがある。均等割りは利益がでていなくても払う。規模に関係なく法人事業税を払う。
100%居住用に貸し付けている場合は消費税はかからない。
事務所・店舗・駐車場として貸していると消費税がかかる。
☆不動産売却時の税金
物件購入時とほぼ同じ諸経費（印紙・登録免許税・司法書士手数料・仲介手数料）がかかる。
個人なら所得税・住民税、法人なら法人税・法人住民税。法人の場合は法人としての活動すべての損益でみるので物件売却で利益がでても税金は払わないことがある。
贈与の場合評価額-110万円に応じて譲与税、相続の場合は他の財産も含めての評価額から相続人分の基礎控除をひいて相続税がかかる。ちなみに不動産が節税対策になるというのは現金などより評価額が下がるから。特に賃貸にしていると評価額が下がる。
贈与や相続で所有権が移転した場合登記費用が必要。
贈与なら不動産取得税が必要。
大家さんのつけるべき帳簿。会計ソフトで作ろう
・現金出納帳
・預金出納長
・経費帳
・仕訳帳
・総勘定元帳
これも用意したほうがいい
・家賃入金管理台帳
・固定資産税台帳
勘定科目は決まりはないが、一度きめたら同じ勘定科目を使うこと。
不動産経営で使用する勘定項目（個人事業主用）の例があった。
第2章 必要経費
所得＝収入ー必要経費
必要経費が増えれば税金はへるが、減らしすぎて融資が受けれない！ってことがないように。
必要経費になるもの
・租税公課のなかで必要経費になるのは、印紙税・登録免許税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・個人事業税・法人事業税・利子税・自動車税。ならないのもは、所得税・住民税・法人税・法人住民税・延滞税・加算税
・借入金の返済は「支払い利息」が経費。借り入れが開業前の場合開業前の支払い利息は建物の取得価額に含めて減価償却。開業後からは支払い利息を経費にする。
・入居者へのプレゼント（金券は税務調査される可能性あり）受領証や明細表をきちんと管理すること。また在庫が資産とされることがある。
・店子付けのために支払った「仲介手数料」と「広告料」
・管理会社に支払う「管理費」
・エレベータの点検保守や消防の点検保守など「建物を維持するための費用」
領収書をきちんと保管
・法人の場合は手付金や違約金も必要経費
・書籍やセミナーの費用は不動産賃貸収入に関係あるかないかで認められないものがある。宅地建物取引主任の資格取得など、個人帰属するスキルは認められない。
空き家対策や不動産投資セミナーなどは研修費として経費にできる、懇親会や二次会参加費も経費
法人の場合経営者としてのセミナーも対象となるので範囲は広いが、やはり個人のスキルになるものはダメ。
・コンサルティング料も経費、銀行引き落としのときの契約書や会則をとっておくとよい。
・所有物件の確認や新規購入物件の現地確認の移動費などの交通費・宿泊費は経費。セミナーのための宿泊・交通費も経費。領収書のない場合は「旅費精算書」をつくっておく。
・車の場合高速代、駐車場代は経費、ガソリン代は合理的基準で按分する。法人名義の車ならすべて経費にできる。
・従業員の50%以上が参加した旅行は慰安旅行で「福利厚生費」で経費。証拠の写真などを残しておく。国内4泊、一人1泊２～３万円くらいまでなら認められやすい。旅行にいかなかった従業員に相当額を払うと給与になるので注意。
・マイカーの費用はガソリン・オイル代から車検費用や税金まで不動産賃貸業では認められやすいが、按分処理が必要なのと、勘定科目で一貫してつけること。交通違反の罰金は経費にならないがレッカー移動代やレッカー後の保管代金は経費にできる。
・交際費はだれと食べたかがポイント領収書に誰と食べたか記入するとよい。
法人の交際費は資本金に応じて上限がきめられている。
・不動産購入前の請求書・納品書・領収書はとっておいて開業費にできる。感熱紙は劣化するので半分におりまげ太陽の光にあてないなど注意が必要。領収書がないネット注文などの場合は支払いの証拠書類をプリントアウト。クレジット明細とクレジットカードの領収書を補完。代引きの領収書、銀行振り込みでネットバンクなら振込画面を印刷。引き落とし会費などは会則などを保管。
・開業前の活動で経費にできるのは２～３年前までくらい。その間の自宅の光熱費や固定電話代・インターネット代金・携帯電話代金なども按分すれば経費にできる。セミナーや不動産会社への手土産なども。
・税務庁舎で否認されにくい必要経費の按分は事業用を１０～２０％にすること。
第3章 法人化
個人の課税所得が2600万円以上だと税率が法人の実効税率33%くらいをこえてくるので法人化の目安になる。法人化にはメリットだけでなくデメリットもあるので個人によって判断が違う。
☆法人化のメリット
・経費が認められる範囲が広い。典型が生命保険。ただし生命保険を必要経費とするとき代表取締より先に奥さんにかけたりすると節税目的だと税務署に解釈されることがあるので注意。
・役員報酬を使った節税ができる。退職金も必要経費にできる。役員報酬は期の途中で変更すると変更分は損金にできないので注意。利益がでそうなとき役員報酬で調整できないようにするため。大規模修繕などで減らすのは認められることもある。あまりに高額は認められないこともある。また予定より利益が少なく役員報酬が払えないと未払いということになるので注意。
・小規模企業共済で掛け金を全額所得控除できる。資金不足のときは借り入れもできる。事業をやめたときや満65歳になったときに退職金として受け取れる。
・旅費規程をしっかり決めると日当の全額が必要経費になる。個人では実費。顧問税理士に頼んで作ってもらおう。日当に法律の規定はない、社長なら２～３万円、役員１～２万円、いっぱん従業員５０００～1万円が相場。出張旅費精算所をつくる義務がる。税務調査がはいると必ずカラ出張がしらべられるので領収書はきちんと残す。
・売却損がでた場合、個人は分離課税で損して終わりだが、法人は損金に計上して利益を減らせる。自宅を社宅にすると賃料の50%程度が会社の経費になる。
☆法人化のデメリット
・損金不算入。交際費の10%を経費とみとめないなど。法人は個人と違い行った行為すべてを帳簿に漬ける必要があるので、最悪利益がなくても交際費の10%が残って利益があるということになる。
・会社の維持には費用と手間がかかる。法人住民税の均等割りは利益がでていなくても払う。定義の認証や法務局への登記など手間がかかる、依頼すると費用がかかる。登録免許税は最低15万円。屋号や事業目的変更でも登録が必要。事業をやめるときは清算が必要。税務署の目が厳しくなる。
・法人の確定申告の期間は個人より2週間短い。税務処理がややこしく作業も大変
・法人の方が融資ハードルがあがる。利益のない法人には銀行はお金を貸さない（個人なら個人の所得がある）
法人でメリットがあるのは事業規模が大きくなってから。個人の事業の所得が2600万円を超えた翌年か銀行からの融資があるという内諾ができてから。税理士と計画をたてよう。
☆個人から法人への物件移転は要注意。税務署の注目ポイントだから。
個人の物件を法人に移すとき、売却物件となり手数料がかかる。だいたい物件価格の5%
不当に安いのは追徴課税される可能性があるので、必ず時価で売買する。
不動産の価格は国土交通省の「地価公示価格」、都道府県の「地価調査価格」、相続税のため国税庁がだす「相続路線価」。市町村が固定資産税のために算定する「固定資産税評価額」がある。
固定資産税評価額は時価の70%、路線価は80%相当で計算されている。
時価の判断として使われる「不動産鑑定評価」は「原価法」「収益還元法」「取引事例非核法」を使って判定する。国家資格「不動産鑑定士」が行う。
親戚や同族間の売買では時価を使う。
法人へ売却した物件は最低6か月、できれば1年売却を控える。第三者へ売却した価格が時価だと指摘され、追徴課税の可能性があるから。
銀行が抵当権を設定していても所有者が変わるだけなら勝手にできるが、後日第三者に売却するとき所有権で違うと銀行でわかると権利関係が確認できず抵当権解除ができない場合があるので、銀行にはきちんと伝える。そのとき法人に融資しない銀行では承諾してもらえないことがある。
法人のお金を勝手に使うと業務上横領。法人との間でお金を貸し借りすることはできる。個人から法人に貸し付ける場合金利はあってもなくてもよい。金利をとるときは同族間取引で設定に注意が必要。やりとりは銀行経由で振り込みの証拠をのこす。法人から個人へ貸し付ける場合は金利を必ずとり返済期限もきめる。そうでないと賞与とみなされてしまう。
管理会社方式
法人に管理委託して節税する。法人に管理の実態がないと寄付とみなされる。管理料が明らかに高額なら否認される。認められるのはせいぜい家賃の10%。
サブリース方式は物件全部を法人に貸し付け、法人が入居者にまた貸しする。空き室リスクは法人がおうのでサブリースの相場は家賃の20%前後になる。相場より明らかに安い金額で一括貸しをすると否認されるので注意。
第4章 減価償却
減価償却・・・すでに払ったお金を一括ではなく数年間にわたって順次経費化していくもの。何年で償却するかは耐用年数として定められている。普通車6年など。取得評価額が10万円未満だと一括経費。植物や動物の耐用年数もある。
償却方法には定額法と定率法がある。
個人事業は償却が強制され原則定額法。
法人は償却は任意で原則として定率法。
建物の償却方法は必ず定額法。月数按分
土地建物の按分
土地には消費税がかからない。売買契約書に全体の値段しかない場合は消費税から建物部分も求められる。
固定資産税評価証明書の土地・建物の金額の比率をあてはめる。
建物比率を高くすると償却費が大きくなり節税になる、しかし売却するとき利益が大きくなって譲渡所得が多くなる。
中古品の法定耐用年数を上手に利用すると節税になる。4年落ちのベンツが一番節税になる理由がこれ。
建物は躯体部分と付帯設備にわけられ付帯設備の減価償却は15年。個人事業者は届け出れば定率法で付帯設備が償却できる。注意点、中古だと簡単にわけられない。不動産鑑定士などきっちりした根拠がない按分は危険。
特別償却、割増償却はお得なので上手に使う。使えるのは租税特別措置法できめられている。変わることがあるので確認する。特別償却に太陽光発電の事例がのっていたがすでに終わっている。割増償却に高齢者向け優良住宅がのっていたが終わっている。
少額減価償却資産制度で30万が一括経費。すでに終わっている。
一括償却資産制度で10万円以上の資産を必要経費。累計150万円以上の償却資産になったときは固定資産税が免除されなくなるので使うとよい。
リフォームで節税。
リフォームで現状回復すると修繕費として一度に経費に。
使用期間を延長したり、価値を増加させるようなリフォームは資本的支出として減価償却。
基準は20万円以下なら修繕費と判断。それ以上は内容で判断。
今あるものが壊れたからもっといいものにした場合。同等のもので用意した分の見積り額を修繕費、それ以上を資産計上する方法もある。
一括でデザイン料は払った場合、それぞれの工事にふりわけて合計をだす。
新築マンションの定期修繕は過去の実績がないので他社の実績が参考になる。
説明資料が必要。修理・改良の記録は税務調査用にとっておく。
用途変更は資本的支出になるのが一般的。
法定耐用年数を経過していても補修費用を修繕費にするのは問題ないし、資本的支出も問題ない。
機能復旧保証金（電波障害・日照妨害・騒音）で資産を取得した場合、支出を修繕費、支払われt保証金を収入として処理する。
建物取得価格の10%を超える支出については資本的支出か修繕費か判定する必要がある。
区分所有の修繕積立金は必要経費になる。
第5章 確定申告
年間20万円以上の不動産所得がある場合は確定申告は必須。ばれると何年たっていてもつ超課税され、延滞税をとられる。確定申告していないと次の融資はおりない。
白色申告でも記帳の義務はあり、推計課税といって実際の利益と無関係に課税される可能性がある。
青色申告のメリット
・青色申告特別控除が使える。事業的規模で複式簿記を使うと65万円。それ以外は10万円。
・家族に給与を支払うことができる。青色事業者専従者給与。
・赤字を3年間繰り越せる（法人は9年間）
・減価償却制度の各種特例が使える
青色申告は事前申請が必要。個人事業主は開業から2か月以内。法人は設立後3か月以内。
事業的規模は5棟10室。あとでばれると指摘され、延滞税や追徴課税の可能性ある。
個人に所得税がかからない103万円以内で家族に給与をだすと、不動産の利益が減り、家計に入るお金が増える。ただし共有名義にはいっている妻を従業員にするのは無理がある。
青色事業専従者の条件
・事業主と生計を一にしていること
・その年の12月31日時点で15歳以上であること
・その年を通じて6か月超、その仕事にもっぱら従事していること。
社会通念上相当対価なら問題ない。過大な給与と判断されると必要経費と認められず贈与とみなされる。
毎月定額にする。
確定申告までの流れ
・決算修正手続き
前年12カ月の会計帳簿を見直し、間違った処理を修整
建物や付帯設備の資産の減価償却を計算して計上
前回申告時の前受賃料があれば当年分の収入として正しく計上されるよう修整
未賃料収入があれば、当年分の収入として計上さえるように修整
前払いの火災保険料。地震保険料を当年分相当額を計上
12月請求である必要経費を計上。当年の必要経費にならないものを除外
必要書類解説。
賃借対照表は、気温事業の資産と負債を見直す。
資産 事業用現金 事業用通帳 収益物件の土地および建物その他固定資産、前払いの保険料、未収の賃貸料
負債 前受の賃貸料、借入金、預かり敷金
確定申告の期限に間に合わないと加算税がかかる可能性がある。
書類をだして終わりではない。間違いに気が付いたらなるべく早く修整する。
もし、税金が少なかった裸、税務署の指摘をうけてからだと過少申告加算税がかかる。事実を隠したり、所得を隠すと加えて重加算税がかかる。起訴される可能性がある。更に延滞税がかかる。
税金を納めすぎていたら「更正の請求」をして申告から5年以内なら返してもらえる。
納税額が大きい人は金融機関の「納税準備預金」を利用してためておくと利率も高く、非課税でおすすめ、ただし引き出しは原則納税のときのみ。
第6章 税務調査
大家さんに関係する税務署の部署は個人課税部門、法人課税部門、資産課税部門、調査は強制ではないが暗黙の了解で義務のようなもの。
調査は3年に一度といわれているがケースバイケース。大家業は調査に入られにくいといわれている。過去の実績などからリスアップされる可能性がある。大家さんに調査が入るのは収益物件を法人と個人の間で売買しているのが複数ある場合。
基本的に総勘定元帳と仕訳帳を調べられる。大家業では修繕費をチェックされて資本的支出がないかみられる。管理費や管理会社との契約書も見られる。売買契約書の提示と印紙、歳建物の按分方法を確認される。按分につっこまれたら「相対取引」を主張。
税務調査は机上で行われrの出、怪しいと思われることがあれば青色決算書のコメント欄に本年中における特殊事情として書いておくとよい。いつもより修繕費が多い理由など。嘘はいけない。
税理士と顧問契約していれば書面添付制度がつかえる。これがあると調査はまず税理士のところにヒアリングに行く。あくまで正確な記帳と税理士との信頼関係によるもの。
調査官にわからないことや不明なことを聞かれたら余計なことは言わないのが鉄則。「きちんと思い出します。後で回答していいですか」としのぎ、顧問税理士と打ち合わせしてから答える。ただし「税理士さんにすべてまかせています」という対応は心証を悪くするのでさけたほうがいい。逆に調査官の態度が横柄だったり強引なら抗議してもよい。
第7章 消費税
駐車場やテナントがあるとかかる。居住用には消費税はかからない。
課税売上が1000万円を超えると赤字・黒字関係なく消費税の課税事業者になり、「消費税課税事業者届出書」をだす。実際の申告・納税は2年後。申告期限は法人は事業年度終了の2か月以内。個人はその年の3月31日まで。
申告方法は原則課税（賃貸収入にかかる消費税ー賃貸業における経費にかかった消費税を納める）と、簡易課税（賃貸収入にかかる消費税×50%を納税）どちらかを選ぶ。簡易課税を選べるのは2年前の課税売上高5000万円以下。
原則課税の場合は消費税のかかる経費と掛からない経費にわけて計算する必要がある。
消費税のかかる経費、水道光熱費、修繕費、広告費、支払い手数料
消費税のかからない経費 租税公課、減価償却費、給与、借入金の支払い利息、保険料
消費税還付
仕入れた商品が売れ残った場合など支払った消費税の分が返してもらえる制度。大家さんでの例をあげて解説していたが、税理士でも慎重にやらないと間違うことろなので顧問税理士と相談して慎重に行うべきとしていた。
平成26年の消費税8%アップの話題。消費税の納税義務が2年前の判定＋その年の前半6か月の課税売上1000万円を超えたかで判定されるようになった。大家さんの場合は売却する時期に注意する必要がある。給与の支給額が1000万円を超えている場合も納税義務者となる。
建設の契約の日付と引き渡し日によって消費税がかわるので注意。
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